Mieszkanie pod wynajem w Gdańsku: jak policzyć, czy się zepnie

Koszty · 29 października 2026 · Arbitre

Opłacalność mieszkania pod wynajem liczysz w trzech krokach: roczny przychód z najmu, minus wszystkie koszty (czynsz administracyjny, pustostany, naprawy, ubezpieczenie, podatek), podzielony przez pełny koszt zakupu z opłatami i remontem. Rentowność brutto z ogłoszeń zwykle jest wyraźnie wyższa niż to, co zostaje w kieszeni.

Gdańsk jest popularnym miejscem inwestycji w mieszkania: studenci, pracownicy z innych miast, turyści. Ale wysoka cena zakupu w atrakcyjnych dzielnicach potrafi zjeść zysk. Poniżej prosty sposób, żeby policzyć to przed zakupem.

Krok 1: realny czynsz najmu

Sprawdź ogłoszenia najmu podobnych mieszkań w tej samej okolicy — ten sam metraż, standard, liczba pokoi. Ceny ofertowe najmu też bywają zawyżone, więc przyjmij ostrożną wartość, a nie najwyższą.

Krok 2: pełny koszt zakupu

Do ceny dolicz:

PCC i koszty notarialne (opisujemy je w tekście Koszty zakupu mieszkania w 2026)
prowizję pośrednika, jeśli ją płacisz
remont i wyposażenie pod wynajem
koszty kredytu, jeśli kupujesz na kredyt

Krok 3: koszty roczne

czynsz administracyjny i fundusz remontowy, jeśli nie przerzucasz ich na najemcę
pustostany — miesiące bez najemcy między umowami
naprawy i wymiany wyposażenia
ubezpieczenie
podatek

Od 2023 roku najem prywatny rozlicza się ryczałtem od przychodów: 8,5% do 100 000 zł przychodu rocznie i 12,5% od nadwyżki. Przy kilku mieszkaniach lub najmie krótkoterminowym zasady mogą być inne — skonsultuj to z doradcą podatkowym.

Przykład liczbowy

To przykładowe liczby, nie dane rynkowe — podstaw własne:

pełny koszt zakupu: 650 000 zł
czynsz najmu: 3 200 zł miesięcznie, czyli 38 400 zł rocznie
jeden miesiąc pustostanu: −3 200 zł
koszty utrzymania i naprawy: −6 000 zł rocznie
ryczałt 8,5% od przychodu 35 200 zł: około −3 000 zł

Zostaje około 26 200 zł rocznie, czyli około 4% rentowności netto przed kosztami kredytu. Rentowność „z ogłoszenia” (38 400 zł / 650 000 zł) wyglądałaby na około 5,9%.

Najem krótkoterminowy

Najem na doby w Gdańsku, Sopocie czy na Wyspie Sobieszewskiej może dawać wyższe przychody, ale ma wyższe koszty obsługi, sprzątania i prowizje platform. Przepisy dotyczące najmu krótkoterminowego zmieniają się — w UE wprowadzane są obowiązki rejestracji. Sprawdź też regulamin wspólnoty, bo niektóre budynki ograniczają taki najem.

Co zwiększa ryzyko

kupowanie drogo w najdroższych dzielnicach licząc na wzrost cen
brak rezerwy na naprawy i pustostany
kredyt ze zmiennym oprocentowaniem bez zapasu w budżecie
mieszkanie w budynku, w którym wspólnota planuje duże remonty

Najczęstsze pytania

Jaka rentowność najmu jest dobra? Zależy od Twojej alternatywy — porównaj z oprocentowaniem bezpiecznych lokat i obligacji. Najem wymaga pracy i niesie ryzyko, więc powinien dawać więcej.

Czy kupować pod wynajem na kredyt? To decyzja finansowa, którą warto omówić z doradcą. Przy kredycie policz, czy czynsz najmu pokryje ratę także po wzroście stóp procentowych.

Szukasz mieszkania pod wynajem? Zleć analizę oferty — sprawdzimy cenę na tle okolicy i ryzyka budynku. Pamiętaj, że Arbitre nie jest doradcą inwestycyjnym ani podatkowym.