Koszty zakupu mieszkania w 2026: PCC, notariusz, wpisy i prowizja
Koszty · 16 października 2026 · Arbitre
Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego do ceny trzeba doliczyć: podatek PCC 2% (chyba że kupujesz pierwsze mieszkanie i spełniasz warunki zwolnienia), taksę notarialną z VAT, opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej, wypisy aktu i ewentualną prowizję pośrednika. Przy mieszkaniu za 700 000 zł to zwykle od kilku do ponad 20 000 zł, zależnie od PCC i prowizji.
Koszty transakcyjne łatwo pominąć w budżecie, bo nie ma ich w ogłoszeniu. Poniżej lista pozycji, które zapłacisz przy zakupie mieszkania w Gdańsku, Gdyni czy Sopocie, z przykładem dla ceny 700 000 zł. Stawki sprawdzaj przed transakcją — notariusz poda dokładne wyliczenie, jeśli poprosisz o nie przed umówieniem aktu.
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)
Na rynku wtórnym kupujący płaci 2% PCC od ceny. Przy 700 000 zł to 14 000 zł. Podatek pobiera notariusz w dniu podpisania aktu.
Od 2023 roku obowiązuje zwolnienie z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania lub domu. Warunki dotyczą m.in. tego, czy wcześniej byłeś właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości mieszkalnej. Notariusz sprawdzi je przy akcie — zapytaj o to przy umawianiu terminu.
Na rynku pierwotnym PCC nie płacisz, bo w cenie od dewelopera jest już VAT.
Taksa notarialna
Notariusz pobiera wynagrodzenie według stawek maksymalnych z rozporządzenia. Dla wartości od 60 000 zł do 1 000 000 zł to 1 010 zł plus 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł. Przy 700 000 zł maksymalnie 3 570 zł netto, czyli około 4 390 zł z VAT. Notariusz może wziąć mniej — warto zapytać.
Przy zakupie od dewelopera stawki są niższe.
Opłaty sądowe za wpisy
- wpis własności do księgi wieczystej: 200 zł
- wpis hipoteki, jeśli kupujesz na kredyt: 200 zł
- założenie nowej księgi wieczystej, jeśli mieszkanie jej nie ma: 100 zł
Notariusz zwykle pobiera te opłaty i sam wysyła wniosek do sądu.
Wypisy aktu notarialnego
Za każdą stronę wypisu płacisz kilka złotych plus VAT. Wypisów potrzeba kilka: dla Ciebie, sprzedającego, sądu, banku, urzędu skarbowego. Zwykle to kilkaset złotych łącznie.
Prowizja pośrednika
Jeśli w umowie z biurem nieruchomości zobowiązałeś się do zapłaty prowizji, to często 1,5–3% ceny plus VAT. Przy 700 000 zł może to być 10 000–25 000 zł. Wiele biur w Trójmieście bierze prowizję od obu stron — przeczytaj, co podpisujesz przy pierwszych oględzinach.
Koszty kredytu
Przy kredycie dochodzą: wycena nieruchomości dla banku, ewentualna prowizja, ubezpieczenia, podatek od ustanowienia hipoteki. Porównuj oferty banków po całkowitym koszcie, nie po samej racie.
Przykład: mieszkanie za 700 000 zł z rynku wtórnego
- PCC 2%: 14 000 zł (0 zł przy zwolnieniu dla pierwszego mieszkania)
- taksa notarialna z VAT: do ok. 4 390 zł
- wpis własności: 200 zł
- wpis hipoteki: 200 zł
- wypisy: kilkaset zł
- prowizja pośrednika: od 0 do ok. 25 000 zł
Razem od około 5 000 zł (bez PCC i prowizji) do ponad 40 000 zł.
Jak to wykorzystać w negocjacjach
Koszty transakcyjne nie są argumentem do obniżki ceny — sprzedający ich nie ponosi. Ale dobrze wynegocjowane 2–3% potrafi je w całości pokryć. To dobry sposób, żeby pomyśleć o negocjacjach: nie jako o rabacie, tylko o pieniądzach na notariusza, podatek i pierwszy remont.
O tym, co poza opłatami składa się na pełny koszt zakupu — remont, kredyt, utrzymanie — piszemy w tekście Cena mieszkania to nie jest cena zakupu.
Najczęstsze pytania
Kto płaci PCC przy zakupie mieszkania? Kupujący. Podatek pobiera notariusz w dniu podpisania aktu.
Czy taksę notarialną dzieli się ze sprzedającym? Zwyczajowo płaci kupujący, ale strony mogą się umówić inaczej. To też temat do negocjacji.
Ile kosztuje notariusz przy mieszkaniu za 500 000 zł? Maksymalna taksa to 1 010 zł + 0,4% × 440 000 zł = 2 770 zł netto, czyli około 3 410 zł z VAT, plus wypisy.
Chcesz policzyć, czy budżet się zamknie przy konkretnej ofercie? Zleć analizę — w raporcie znajdziesz koszty, braki informacji i ryzyka.