Zadatek czy zaliczka? Co wpisać w umowie przedwstępnej zakupu mieszkania

Prawo · 21 października 2026 · Arbitre

Zadatek wiąże mocniej niż zaliczka. Jeśli kupujący zrezygnuje, sprzedający zatrzymuje zadatek; jeśli zrezygnuje sprzedający, oddaje go w podwójnej wysokości. Zaliczka podlega zwrotowi niezależnie od tego, kto się wycofa. Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego daje dodatkowo prawo żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.

Umowa przedwstępna to moment, w którym ustalenia z negocjacji zamieniają się w zobowiązanie. Warto wiedzieć, co się podpisuje, bo zmiana zdania po tym etapie może kosztować kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Ten tekst opisuje ogólne zasady z Kodeksu cywilnego. Przy konkretnej umowie skonsultuj zapisy z notariuszem lub prawnikiem.

Zadatek

Zadatek to kwota wpłacana przy umowie przedwstępnej, która zabezpiecza obie strony:

jeśli kupujący nie wykona umowy, sprzedający może od niej odstąpić i zatrzymać zadatek
jeśli nie wykona jej sprzedający, kupujący może odstąpić i żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości
jeśli umowa dojdzie do skutku, zadatek zalicza się na poczet ceny
jeśli umowa nie dojdzie do skutku z przyczyn, za które nikt nie odpowiada albo za które odpowiadają obie strony, zadatek wraca do kupującego

Zadatek motywuje obie strony do dotrzymania umowy. Dlatego jego wysokość jest elementem negocjacji.

Zaliczka

Zaliczka to po prostu część ceny zapłacona z góry. Jeśli umowa nie dojdzie do skutku, zaliczka wraca do kupującego — niezależnie od tego, kto zawinił. Daje mniej zabezpieczenia sprzedającemu, a kupującemu mniej presji.

Jeśli w umowie nie napiszesz wyraźnie „zadatek”, kwota będzie zwykle traktowana jak zaliczka. Słowa mają znaczenie.

Umowa przedwstępna: zwykła czy notarialna

zwykła pisemna — przy niewykonaniu można żądać odszkodowania, ale nie da się przymusić drugiej strony do zawarcia umowy sprzedaży
w formie aktu notarialnego — można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej, także przed sądem; roszczenie można też ujawnić w księdze wieczystej

Przy zakupie na kredyt banki często wymagają umowy przedwstępnej, a niektóre wolą formę notarialną. Sprawdź wymagania swojego banku.

Co jeszcze wpisać w umowę przedwstępną

cenę i sposób zapłaty — ile z kredytu, ile z własnych środków, na jakie rachunki
termin zawarcia umowy przyrzeczonej
warunek uzyskania kredytu i co się dzieje z zadatkiem, jeśli bank odmówi
sposób spłaty i wykreślenia hipoteki sprzedającego
termin wydania mieszkania i protokół zdawczo-odbiorczy
co zostaje w mieszkaniu
zobowiązanie sprzedającego do wymeldowania osób i dostarczenia zaświadczeń

Ile zadatku dać

Zwyczajowo 5–10% ceny, ale to sprawa umowy. Wysoki zadatek przy niepewnym kredycie to ryzyko dla Ciebie. Niski zadatek może być argumentem, że nie jesteś zdecydowany. Dobra pozycja to zadatek umiarkowany plus wyraźny zapis o kredycie.

Najczęstsze pytania

Czy zadatek wraca, gdy bank odmówi kredytu? Bezpiecznie jest tylko wtedy, gdy umowa wprost to przewiduje. Bez takiego zapisu może dojść do sporu, czy odmowa kredytu obciąża kupującego. To jeden z najważniejszych zapisów w umowie przedwstępnej.

Kto płaci za umowę przedwstępną u notariusza? Zwykle kupujący, ale strony mogą się umówić inaczej.

Warunki umowy przedwstępnej to też element negocjacji — wysokość zadatku, termin, zapisy o kredycie. Przygotuj się do rozmowy z negocjatorem.